Historicamente, muitos investidores construíram grandes fortunas por meio da negociação de imóveis. O mercado imobiliário sempre foi aquecido, especialmente nas últimas décadas, devido ao crescimento contínuo da população. Com mais pessoas no mundo, naturalmente, há um aumento na demanda por moradias, o que impulsiona o setor de construção civil e valoriza os imóveis.
Além da necessidade de moradia, o crescimento populacional também traz consigo outras demandas estruturais. Surgem necessidades por espaços comerciais, como escritórios, galpões, lojas, restaurantes, shoppings, hospitais, escolas, entre outros. Em resumo, conforme a sociedade cresce, o número de imóveis necessários para acomodar essas atividades também cresce, o que, por consequência, valoriza os ativos imobiliários.
Há inúmeros relatos de pessoas que enriqueceram aproveitando essas oportunidades oferecidas pelo setor imobiliário. Embora ainda existam boas oportunidades, a realidade atual apresenta novos desafios. O espaço geográfico disponível para construção não cresce na mesma proporção que a população, o que torna os terrenos cada vez mais escassos e valorizados, especialmente nas grandes cidades.
A Dificuldade de Entrada no Mercado Imobiliário
Com o aumento constante da demanda por imóveis, os preços naturalmente sobem. Ou seja, quem já possui imóveis tende a vê-los valorizarem com o tempo. No entanto, para quem deseja entrar no setor, especialmente investidores iniciantes ou com pouco capital disponível, pode ser extremamente difícil participar comprando e vendendo imóveis diretamente. Afinal, um imóvel é, geralmente, o bem mais caro que uma pessoa adquire na vida. São raras as ocasiões em que alguém consegue comprar um imóvel à vista, sendo comum o uso de financiamentos que se estendem por anos ou até décadas.
Essa barreira de entrada inviabiliza o acesso ao mercado imobiliário para muitos pequenos investidores. Porém, felizmente, existe uma alternativa eficiente, acessível e regulamentada: os Fundos de Investimento Imobiliário, mais conhecidos como FIIs.
O Que São e Como Funcionam os FIIs?
Os FIIs são fundos que reúnem recursos de diversos investidores com o objetivo de aplicar em ativos do setor imobiliário. Esses ativos podem ser imóveis físicos ou títulos financeiros lastreados em operações imobiliárias.
Entre os imóveis mais comuns adquiridos pelos FIIs estão: shoppings centers, hospitais, lajes corporativas (escritórios), galpões logísticos, hotéis e agências bancárias. Esses imóveis são comprados para gerar renda por meio da locação. Além disso, os FIIs também podem investir em títulos do mercado financeiro, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que são papéis que remuneram o investidor com base em operações ligadas ao setor.
Tipos de FIIs
O mercado classifica os fundos de investimento imobiliário em três categorias principais:
- FIIs de Tijolo: São os fundos que investem diretamente em imóveis físicos, como edifícios comerciais, galpões, hospitais, entre outros. Esses fundos geram renda principalmente por meio do aluguel dos imóveis.
- FIIs de Papel: Esses fundos aplicam em títulos financeiros ligados ao mercado imobiliário, como CRIs e LCIs. A rentabilidade vem dos juros pagos pelos emissores desses títulos.
- FIIs Híbridos: São fundos que mesclam os dois tipos anteriores. Parte da carteira é composta por imóveis físicos e outra parte por títulos financeiros. Essa diversificação pode trazer mais equilíbrio ao fundo em cenários de mercado variados.
Cotas: Como Investir em FIIs
Ao investir em um FII, você se torna cotista do fundo. As cotas representam uma fração do patrimônio total do fundo, da mesma forma que as ações representam uma parte do capital de uma empresa.
Por exemplo, imagine um fundo com patrimônio líquido de R$ 1 bilhão investido em shoppings pelo Brasil. Se você investir R$ 10 mil nesse fundo, será dono de uma fração proporcional (neste caso, 0,001%) de todos os imóveis do portfólio.
As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores brasileira, a B3, de forma semelhante às ações. Para investir, basta ter conta em uma corretora habilitada e utilizar o home broker para comprar ou vender as cotas. É importante lembrar que as cotas estão sujeitas à variação de preço, o que caracteriza os FIIs como ativos de renda variável.
Valorização e Preço das Cotas
O preço de mercado de uma cota pode ser diferente do seu valor patrimonial. O valor patrimonial é calculado dividindo-se o patrimônio líquido do fundo pelo número total de cotas emitidas.
Suponha que um FII tenha patrimônio líquido de R$ 8.957.280,00 e 953.852 cotas. O valor patrimonial de cada cota será de aproximadamente R$ 9,39. Se o preço no home broker estiver em R$ 10,32, o fundo está sendo negociado com “ágio”, ou seja, acima do seu valor patrimonial. Nesse caso, a expectativa é de que o valor de mercado possa corrigir para baixo. Por outro lado, se a cota estiver sendo negociada a R$ 8,72, diz-se que está “descontada” em relação ao seu valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade de compra.
Dividendos: Renda Passiva Mensal
Uma das maiores vantagens dos FIIs é a distribuição de rendimentos mensais aos cotistas. Os imóveis pertencentes ao fundo são alugados, e o valor dos aluguéis recebidos é, em grande parte, repassado aos investidores em forma de dividendos. Esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o investidor atenda aos critérios estabelecidos pela legislação.
Essa remuneração mensal é uma das características que tornam os FIIs atraentes para quem busca renda passiva, isto é, uma fonte de renda que não exige esforço físico ou mental contínuo. Ao investir em bons fundos, o investidor pode simplesmente aguardar os rendimentos caírem regularmente em sua conta.
Conclusão
Os Fundos de Investimento Imobiliário são excelentes instrumentos para diversificar uma carteira de investimentos, permitindo o acesso ao mercado imobiliário com um capital significativamente menor do que seria necessário para adquirir um imóvel inteiro. Eles são ideais tanto para investidores iniciantes que desejam participar do setor, quanto para investidores experientes que buscam geração de renda passiva ou construção de patrimônio a longo prazo.
Além disso, os FIIs são uma excelente alternativa para quem é apaixonado por imóveis, mas não dispõe dos recursos financeiros ou da disposição para lidar com burocracias, inquilinos e manutenções. Com os FIIs, o investidor se beneficia da valorização imobiliária e dos rendimentos mensais sem sair de casa.