O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa emitido por companhias securitizadoras, que tem como objetivo captar recursos para o setor imobiliário. Assim como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), os CRIs são títulos de dívida privada, mas com características próprias que podem torná-los uma boa opção para diversificar sua carteira de investimentos.
O que é um CRI?
O CRI é um investimento de renda fixa que pode ser pós-fixado, pré-fixado ou híbrido. Ele é emitido exclusivamente por companhias securitizadoras, que transformam créditos imobiliários — como financiamentos ou aluguéis futuros — em títulos negociáveis no mercado.
Em termos práticos, quando uma construtora busca recursos para construir ou ampliar empreendimentos, ela pode recorrer ao mercado de capitais. As securitizadoras, seguindo as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), compram esses créditos e emitem os CRIs, que têm lastro nos empreendimentos que estão sendo financiados.
Rentabilidade do CRI
A rentabilidade de um CRI pode ser:
- Pré-fixada: a taxa de rendimento é definida no momento da compra, permitindo saber exatamente quanto o investidor irá receber no vencimento.
- Atrelada a taxa referencial (TR): calculada com base na média ponderada das taxas de juros das operações interbancárias, empréstimos do governo e títulos públicos federais, divulgada diariamente pelo Banco Central.
- Flutuante (CDI): varia conforme o desempenho da taxa do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), sendo uma opção comum no mercado.
- Com correção monetária: o valor do título é corrigido com base em índices de preços (como IPCA) ou títulos públicos federais, protegendo o investidor da inflação.
Liquidez
A liquidez do CRI é baixa, pois esses títulos são lastreados em empreendimentos imobiliários de longo prazo. O vencimento pode chegar a 15 anos, o que significa que o investidor só receberá o retorno do investimento após um período extenso.
Embora seja possível vender o título no mercado secundário, essa prática não é comum e pode reduzir o ganho final.
Riscos do CRI
O CRI não conta com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), o que aumenta o risco de crédito. Caso o emissor (securitizadora ou construtora) enfrente dificuldades financeiras, o investidor pode ter prejuízos.
Por outro lado, existem garantias estruturais: os bens do empreendimento são alienados fiduciariamente, podendo cobrir de duas a três vezes o valor da operação. Em caso de inadimplência, esses bens podem ser vendidos a preço de mercado, e a legislação brasileira obriga as securitizadoras a priorizar o pagamento das pessoas físicas.
Tributação
Os CRIs são isentos de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, assim como as LCIs.
O IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) só incide nos primeiros 30 dias, mas como o CRI é um investimento de longo prazo, não há incidência desse imposto. Assim, toda a rentabilidade é líquida para o investidor pessoa física.
Já as pessoas jurídicas pagam IR conforme a tabela regressiva de renda fixa.
Vantagens do CRI
- Isenção de impostos, tornando o rendimento líquido mais atrativo.
- Previsibilidade nos rendimentos, especialmente nos títulos pré-fixados.
- Diversificação de carteira, reduzindo a concentração em um único tipo de ativo.
- Garantias reais, como a alienação fiduciária de imóveis e cessão de direitos creditórios.
Desvantagens do CRI
- Baixa liquidez, dificultando o resgate antecipado.
- Risco de crédito, caso o emissor enfrente dificuldades financeiras ou o empreendimento não seja concluído.
- Complexidade, especialmente para investidores iniciantes, que podem ter dificuldade em entender a estrutura da operação.
Conclusão
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é indicado para investidores com perfil conservador ou moderado que buscam diversificação e rentabilidade acima da média, aceitando um prazo mais longo de investimento.
Entretanto, devido à baixa liquidez, ele não deve ser usado como reserva de emergência.
Com análise adequada e orientação profissional, o CRI pode ser uma excelente alternativa para quem deseja investir no mercado imobiliário com segurança e bons retornos.